- martes 30 de abril del 2024
Contratos en pesos, con duración mínima de 3 años y posibilidad de actualizaciones cada 6 meses por índice salarial, algunos de las nuevas previsiones que modifican la ley 27.551.
En la sesión especial finalizada hace algunas horas, la Cámara de Diputados aprobó con 128 votos positivos y 114 negativos el dictamen de mayoría que modifica la ley de alquileres y el Código Civil y Comercial de la Nación.
El proyecto, que recoge la media sanción del Senado, mantiene los tres años de duración mínima de los contratos de locación, la obligación de publicación y comercialización en pesos, y habilita la actualización semestral en base al coeficiente Casa Propia, que realiza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.
Las principales novedades del texto aprobado respecto a los contratos de locación:
1. Se mantiene el plazo mínimo de tres (3) años de duración.
Al igual que lo establece la ley 27.551 votada en 2020, Diputados aceptó la modificación propuesta por el Senado y continuar con los 3 años como el plazo mínimo por el cual se pueden celebrar contratos de locación.
2. Se reduce de 12 a 6 meses el plazo para realizar ajustes del valor del alquiler.
También retomando lo votado en Senadores, las actualizaciones de los contratos de alquiler fueron reducidas de 1 año a 6 meses como mínimo. Esto es, al mes número 7 de cada contrato, el canon locativo podrá actualizarse de acuerdo al Coeficiente Casa Propia, que más abajo describimos.
Entre los motivos, se indicó que el congelamiento durante un período anual importa una pérdida de rentabilidad grande para el locador y que ello desincentiva la oferta de inmuebles y genera un salto muy grande de los valores a la hora de renovar los contratos, donde los propietarios buscan “cubrirse” frente a la inflación.
3. Se elimina el índice actual y se incorpora el Coeficiente Casa Propia para ajustar el valor del alquiler.
Diputados también recogió la propuesta del Senado, en cuanto establece que los contratos de locación deben ajustarse por el Coeficiente Casa Propia, que elabora mensualmente el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y que se encuentra previsto para ajustar las cuotas de los beneficiarios del Programa Procrear.
Para calcular el coeficiente en cuestión, se tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial (CVS) del último año y el promedio de la inflación del mismo período (CER). Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9.
Comparativamente, este nuevo índice resulta inferior al Índice de Contratos de Locación vigente, que se establece por un promedio que toma en partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
La propuesta del Senado también modifica lo que se había votado en Diputados, que habilitaba a ajustar el valor del alquiler en base a Índice de Precios al Consumidor (IPC), Índice de Precios Mayoristas (IPM), el Índice de Salarios (IS) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden.
4. Se establece la obligatoriedad del pago y la publicación de los alquileres en pesos.
Frente a una creciente dolarización del mercado de alquileres y una presión de los alquileres turísticos sobre los alquileres habitacionales, el proyecto del Senado establece la obligación fijar el precio del alquiler en moneda nacional.
La obligación también impactará sobre las publicidades y las publicaciones en plataformas que promocionen alquileres con destino habitacional.
5. Incentivos impositivos para locadores que registren los contratos.
- Monotributistas: se exime del pago del monotributo a los ingresos que provengan de hasta dos (2) inmuebles alquilados.
- Impuesto a las ganancias: se habilita a deducir del impuesto la suma equivalente al diez por ciento (10%) del monto anual del contrato de locación.
- Exención del impuesto sobre los Bienes Personales a inmuebles con contratos de alquiler registrados en AFIP.
- Exención del Impuesto sobre Créditos y Débitos en Cuentas Bancarias sobre contratos de alquiler registrados en AFIP.
Finalmente, el proyecto invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a “aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones en los contratos de locación con destino casa-habitación celebrados y registrados conforme a la ley”.
