• viernes 27 de enero del 2023
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Donaciones: los obstáculos que presenta la regulación vigente

En 2017 la Cámara de Diputados aprobó un proyecto de reforma del Código Civil y Comercial con el objetivo de facilitar la circulación de bienes. Sin embargo, en marzo pierde estado parlamentario. Una explicación sobre las dificultades del régimen actual.

Por Federico Müller


Era un fin de semana, por lo cual, tenía el lujo de abandonar el uniforme de escribano y poder andar por el edificio en bermudas. Lo único que se suponía iba a interrumpir mi descanso dominical era ir a buscar el recibo de expensas al departamento del administrador del edificio. O por lo menos, -y perdón por el cliché- eso es lo que yo pensaba.

Cuando llegué al departamento de Matías, el administrador, me encontré a uno de mis vecinos, un hombre mayor de pocas palabras. Lo saludé con un lacónico gesto de la cabeza. 

- Mirá que vas a tener que cambiar a nombre de quién vienen las expensas porque le voy a donar el departamento a mi hija - dijo el hombre. Me mordí los labios, sospechando hacia dónde se iba a dirigir esta conversación en los próximos minutos.

- Ah, ¿te vas a mudar? - preguntó Matías, sinceramente interesado - ¿va a venir a vivir tu hija?

- No, me va a constituir usufructo. Sigo viviendo yo, pero queda a nombre de ella. Así, el día de mañana, no hay que hacer la sucesión cuando yo no esté - explicó el vecino, con mucha seguridad. Se notaba que era alguien que sabía de qué hablaba. 

Yo, en cambio, no pude mantener la boca cerrada. Hay una fina línea entre ser un buen samaritano y querer resolverle los problemas a todo el mundo. Muchas veces cruzo esa frontera hacia el martirio sin darme cuenta. Esta fue una de ellas. 

- Che, disculpa que joda, soy Federico, de Planta Baja ¿ya hablaste con tu escribano de esto? - pregunté, cruzando los dedos. Rezando a las musas del notariado que este tema ya hubiese pasado por manos de un colega. 

Mi vecino me miró impertérrito, como quien le dice “no, gracias” a un vendedor ambulante. En retrospectiva supongo que temía que me tirara el lance de ofrecer mis servicios para la operación. No era el caso, y cómo no le saqué los ojos de encima, finalmente se dignó a contestarme.

- No, todavía no hablé con mi escribana, ¿por?.

- Porque ahora hay quilombo con las donaciones, no sé si escuchaste - dije, resumiendo en la palabra “quilombo” un debate jurídico que lleva cinco años.  Poder de síntesis ante todo.

Su cara de confusión confirmó mis sospechas: como la gran mayoría de los argentinos, mi vecino no sabía el lío que se había armado con la reforma del Código Civil y Comercial.  

¿Cómo se le explica a alguien que no tiene por qué saber de derecho un tema que es complicado? Haberlo hecho en lenguaje técnico -aparte de haber sido inentendible- hubiera rozado lo pedante. Decirle a mi vecino que “se modificó el alcance de las acciones de reducción de donaciones a legitimarios permitiendo efectos reipersecutorios incluso contra terceros adquirentes de buena fe” sería, en efecto, lo mismo que nada. 

- En criollo, lo que pasa es esto - prologué, tratando de compensar con esa seguridad expositiva porteña la falta de lenguaje académico- la ley permite que si un heredero es perjudicado por una donación a otro heredero lo demande y reclame que le devuelvan el inmueble. Eso está bien, pero lo que ahora también se permite es hacerle ese reclamo a cualquiera que haya adquirido esa casa o departamento hasta que hayan pasado diez años.

Mi vecino me mira, se nota que es un tipo agudo que procesa rápido la información, sonríe con un poco de superioridad y me retruca. 

- No sabía, pero igual yo tengo una sola hija. No hay otro heredero que pueda reclamar- parece casi desafiante cuando lo dice. Hay un dejo de “¡Ja! Te agarré, pibe” en el mensaje. 

- ¿Cómo lo sabe un comprador? - le pregunté. 

- ¿Qué? - replicó, sin entender todavía a dónde iba. 

- Eso ¿Cómo sabe alguien, el día de mañana, que tu hija no tiene hermanos que puedan reclamar? - dije, y procedí a explicarle que por más que estaba seguro que no era su caso, quien adquiere un inmueble no tiene manera de saber si el donante no tenía un hijo perdido por el mundo que fue excluido de su herencia y a quien se le negó la parte legítima que le correspondía. 

Así funciona, cuando hay una donación posterior al 1 de agosto de 2015 entre los antecedentes de una propiedad, la misma queda “manchada” con la calificación de “observable” cuando los escribanos la analizamos antes de hacer una operación. Aunque poco probable, podría aparecer alguien a reclamar que le devuelvan el inmueble o un valor equivalente, sin importar que después de esa donación uno haya comprado el departamento pagando en contante y sonante como la ley manda.

Y este riesgo de que el inmueble pueda ser reclamado hace que casi todas las instituciones bancarias no acepten dichos inmuebles como garantía hipotecaria. Son los famosos inmuebles “no apto crédito”. En criollo: el banco no te presta plata para comprar estos inmuebles por el riesgo a que aparezca alguien a decirte “dame esta casa”. Si vos no tenés el inmueble, el banco no tiene qué ejecutar si dejas de pagarle. El vil metal.

¿Cuál fue la consecuencia de esto? Como cualquiera que haya tenido contacto con el mercado inmobiliario en los últimos años puede atestiguar hubo bastantes casos de créditos hipotecarios caídos donde los compradores tuvieron que salir urgente a buscar otro inmueble para comprar. Situaciones que son la definición gráfica de “inseguridad jurídica”, haberte ilusionado con una casa, tener el dinero para pagarla, un crédito aprobado por una institución de primera línea para financiarla, y que la operación se caiga por una disposición legal que en la enorme mayoría de los casos no pasa del ámbito de la paranoia. 

También pudimos ver familias que por no tomar ese riesgo desistieron de hacer donaciones y tuvieron que transmitir esos bienes por la vía sucesoria sin posibilidad de administrar sus patrimonios en vida, y perdiendo una enorme cantidad de tiempo hasta que el trámite sucesorio fue concretado.  O, por el contrario, personas que firmaron donaciones a sabiendas de ese riesgo pero que -advertidas por los colegas- duermen intranquilas sobre el futuro del patrimonio familiar una vez que no estén.

¿Hay solución para esto? Todavía hay una pequeña ventana de oportunidad. Un proyecto de reforma de los artículos que causaron este lío se encuentra con media sanción en el Congreso de la Nación. Sin embargo, en marzo perderá estado parlamentario y el avance habrá sido en vano. Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires piden que se trate en sesiones extraordinarias. 

Nuestros legisladores tienen la oportunidad histórica de devolver algo de tranquilidad y seguridad jurídica al pueblo argentino con un proyecto que no debería generar grandes discusiones. 

De no aprobarse esta modificación, los escribanos seguiremos teniendo estas charlas con vecinos los fines de semana, advirtiendoles que podrían estar metiéndose en un lío. 

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